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任志强:开发商降价已成为必然
2010-06-25 09:08 雅虎财经 我说两句(1)
作为网民眼里的“坚持房价应该上涨的天下第一人”,华远地产(6.53,-0.02,-0.31%)股份有限公司董事长任志强在其博客上首次提到,为避免被动局面,开发商应主动降价。
他认为,在强制的政策压力之下,降房价已成为了主色调,降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时,房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时,房地产业就成为调控的重中之重,此次也是同样。
以下为任志强文章全文。
都在盼望着房价的下跌,似乎已成为媒体、官员与社会的共识。无论是改革的调控还是部分民众的抱怨;无论是媒体的评论还是网络中的热议,降房价都已成为社会和谐稳定的前提?
经济学告诉我们的是供求关系决定着价格,但价格也有其特有的弹性作用,价格低则需求可能增加;价格高则需求会被价格抑制。当两者之间找到了平衡时,价格就均衡了。但这个价格是随着供求关系变化的。当价格高时,利润增加吸引投资者进入生产环节、产量增加则改善供求关系,价格就下来了;反之价格低,利润减少会抑制投资,产量减少则价格就上去了。
中国的猪肉与粮食价格的波动都证明了这种供求关系决定的价格。
但许多商品在产品稀缺时价格会上去,而刚性需求则不管价格是否上去也会有人购买,比如盐和食用油。当产品供给充分时,价格会下去。但是需求是稳定的,并不会因为价格下去了需求就增加,如盐和食用油。
商品房的年供应总量约为500万套,按城镇家庭户数计算仅为2%,加上二手房的交易量不足5%,而城镇按家庭户数计算的成套住房总量仅有0.77。不管是买是租都远远未能满足城镇家庭户数的居住需求,很明显是总量不足的阶段。并且住房套面积的中位数仅为 76平方米,远远不能满足适足的生存条件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭户数占家庭总户数的比重超过了66%,改善性需求的潜在能力巨大。
从人均一张床到户均一套房,再到人均一间房,知道提高生活质量的人均多于一间房,这是一个漫长的发展阶段。中国尚处于住房成套率低于1:1的水平,更说明总量的严重不足,加上城市化的高速发展过程和年龄结构特殊性所加速的家庭分裂过程,住房问题就成为了当前中国城市化中的突出矛盾。
其实中国的住房私有化率已经是世界第一了,高达80.4%,家庭财富中住房所占的比重远高于大多数国家。但住房条件太差继续改善,这就形成了供求之间的矛盾加剧。因此从土地的源头开始由供求关系决定着高地价,从商品房环节出现了供不应求导致的房价快速上涨,并且因为房价的上涨快于GDP和收入的增速让社会矛盾加剧,影响着城市化的进程。
尤其是2008年的降价之后,在刺激政策的推动之下,这种刚性需求爆发性的在低价位上增长,很快就让供大于求的局面转变成了严重的供不应求的局面,于是价格开始随之而暴涨,并涨幅迅速的超过了GDP 增长和收入的增长。
需求本就存在,价格降到合理的位置再加上政策优惠的催化作用就迅速的变成了购买力。但生产却有一个漫长的周期,无法在短期内形成巨大的供给量,自然就在价格上逐步反映出来。这一轮的价格上涨应归功于宽松的货币政策和积极的财政政策、以及优惠的刺激政策。
2008年房价出现了快速的下滑,原因在于中国两防的政策改变了经济增长的预期,紧缩的二套房贷政策抑制了改善性消费需求。注意不是需求不存在了,而是政策抑制了需求,否则就没法解释2009年的销售上涨了。加上全球性的金融危机,为保证现金流的运转,开发商普遍性的降价了。
这种降价与真实的需求无关,而是整体的经济下滑改变了预期,加上政策的抑制双重作用让价格下降并不拉动需求增长。
2008年的降价大约分为三种情况:一是降价之后可能还有薄利;二是降价之后完全没有利润可言;三是为了现金流的生存,亏损也要降价。保生存是第一位的,盈利已经让位于生存了。只有极少数的现金流充足的企业维持着原有的价格但已无涨幅可言了。
今年的降价远没有在调控政策出台之后迅速的出现,虽然销售下滑的速度远大于了2008年,但价格的波动则小于2008年。一是因为2009年的丰收让更多的企业手中拥有了大量的现金;二是2009年的救市政策让许多开发商对未来抱有幻想;三是中国的宏观经济并未出现紧缩和通胀(至少目前还没有那么严重的通胀),那么有为什么要降价呢?于是政府与民众在期盼着的大降价暂时尚未出现。
那么是否真的应该降价呢?
网民们都说我是坚持房价应该上涨的“天下第一人”,因此也成为了网民们认为是最该打的人。是的,按照中国现状的发展情况分析,在未来的一、二十年中,中国的房价仍将始终处于上涨的趋势。今天我仍坚持这种判断,但我并不认为中国的房价上涨的幅度应快于或大于收入增长和经济增长的幅度,特别是在政策的刺激之下产生的过快增长。在货币超发下产生的资产价格过快增长,并不是一种合理的增长,有可能破坏中国的宏观经济。
特别是人口输入较快的城市,房价的上涨不是由本地居民的收入水平确定的,而是由外来财富的汇聚速度与程度决定的。而人口输出地城市则在指令计划的土地供给制度下,房价仍处于较低的水平。
因此,我认为并且在呼吁,部分房价过快上涨的城市应适当的控制价格上涨的幅度,包括合理的调控现有的销售价格。不是供求关系中价格不应上涨,而是在国家无能力用扩大供给的方式解决增加供给来平衡价格时,就只能用行政的手段来强制性的限制和抑制需求,让库存迅速增长,并迫使开发商无法维持合理的现金流,那么就可能出现强制之下的被动局面。
在中国行政命令的手段既可以让经济从低谷迅速的爬升,同样也可以将某一行业的上升变为下降。虽然这并不符合经济的规律和市场经济的原则,但却能有效的防止某些因经济问题而带来的政治风险,能在短期内给经济调整留下一个必要的空间。
也许与2008年不同的是,现在的房价给了开发商降价的余地,2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间,不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。
问题是没有一个开发商知道应如何降价,应降多少是合适的,因为这个消费需求的下降不是经济与市场的供求关系变化所引发的,而是行政措施的重压之下扭曲的。这个扭曲是没有经济数据支撑和无法判断的。也不知道这个行政措施会否成为一种长期的政策。
银行用压力测试的方式可以计算出房价下跌对坏账的影响,但如果社会、媒体将这种测试误导为市场的预期则是危险的。而开发商却无法用这种测试的方式知道消费者是否买账,毕竟这里只有政治而无市场规律可言了。
尤其是两级分化的局面开始出现了。一线的重点城市中,房价过高、上涨过快且严重供不应求的城市,房价已出现了波动,库存已出现了上升,甚至超过了2008年的库存。但三、四线城市和部分二线城市的房价原来就处于低位,目前正处于上涨的过程,消费需求也在增长。这就形成了可能在不该降的城市降了,反而销售暴增;该降的城市降了,销售反而下降,因为人们仍在希望有更大的降幅出现。买涨不买落的博弈不仅在股市中会出现,在楼市中也会出现。
没有明确的目标与预期,成为了当前股市与楼市低迷的主要原因,股市天天喊已进入了合理的价格区间,但仍没有资金进场,仍处于较低的指数阶段。楼市也许同样会在这种局面下出现僵持的阶段。
在强制的政策压力之下,降房价已成为了主色调,降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时,房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时,房地产业就成为调控的重中之重,此次也是同样。
不从土地供给上增加、不从货币总量上控制,而以房价为目标的调控必然导致这种难题的出现。
为了政治降价是必然的,否则中国的经济必然出现下滑的趋势。宏观经济的下滑也必然带来房地产的困境,这是所有人都不愿意看到的现象,最终也必然出现房价的下调。与其是鱼死网破,不如各退一步,共同挽救中国的经济平稳增长。
开发商的主动降价是可能做到的,但降价之后的市场则一定是消费者说了算。如果消费者在博弈中仍不满政策的限制性条件,则降价就不再是让消费增长的必要条件了。
但愿政策非市场化时,市场仍保持理性,否则中国的经济就难以在政策的扭曲中于独木桥上表演平衡能力了。
